Verjährung des Unterlassungsanspruchs gegen Sondereigentümer

Entscheidungszusammenfassung: Nutzt ein Eigentümer einen in seinem Sondereigentum stehenden Keller unzulässigerweise als Wohnraum, verjährt der auf Unterlassung dieser Nutzung gerichtete Anspruch der Eigentümergemeinschaft gem. §§ 195, 199 BGB in drei Jahren.

Vermietet der Eigentümer den Kellerraum, verlängert ein Wechsel des Mieters die Verjährungsfrist nicht.

OLG Stuttgart - Beschl. vom 24.10.2008 (5 T 48/08)

Darum geht es:

Ein Eigentümer erwirbt 1996 einen in der Teilungserklärung als "Keller" ausgewiesenen, tatsächlich jedoch als Mietwohnung genutzten Raum als Sondereigentum und setzt diese Nutzung ohne Unterbrechung fort. Lediglich die einzelnen Mieter wechseln.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt gem. §§ 15 Abs. 1 WEG, 1004 Abs. 1 BGB die Unterlassung dieser nach der in der Teilungserklärung getroffenen Zweckbestimmung unzulässigen Nutzung einschließlich der Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Eigentümer wendet die "Verwirkung" des Anspruchs ein, da der Raum bereits von seinem Rechtsvorgänger als Wohnung genutzt worden sei. Außerdem habe die Wohnungseigentümergemeinschaft die ihr bekannte Nutzung bislang hingenommen. Amtsgericht und Landgericht verneinen den Unterlassungsanspruch.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

Zwar bejaht das LG im Hinblick auf die vorliegende Nutzung des Kellers als Wohnung grds. einen Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nach §§ 15 Abs. 1 WEG, 1004 Abs. 1 BGB. Es wertet den "Verwirkungs"-Einwand des Eigentümers jedoch als Verjährungseinrede, die es als begründet ansieht.

Gem. § 199 Abs. 5 BGB gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB für Unterlassungsansprüche, selbst wenn diese aus der Beeinträchtigung eines dinglichen Rechts herrühren. Die Frist beginnt gem. § 199 Abs.1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen oder der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Im vorliegenden Fall besteht die Nutzung und damit die Störung, deren Unterlassung begehrt wird, bereits ununterbrochen seit mindestens 1996. Damit beginnt die Verjährung mit der Entstehung der Störung. Diese ist als fortdauernd zu betrachten, auch wenn im Laufe der Zeit immer wieder neue Mietverhältnisse abgeschlossen wurden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte hiervon über den Verwalter auch Kenntnis. Bei Unterlassungsansprüchen haben weder der Wechsel des Anspruchsinhabers (BGH, Urt .v. 23.02.1973 - V ZR 109/71, WM 1973, 412; BGH, Urt .v. 22.06.1990 - V ZR 3/89, NJW 1990, 2555) noch des Unterlassungspflichtigen (OLG Köln, Urt. v. 24.11.1993 - 11 U 136/93; ZMR 1994, 115) Einfluss auf die Dauer der Verjährungsfrist, so dass in diesem Fall die Verjährung spätestens am 31.12.2004 eingetreten ist.