Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Verlust eines Wohnungsschlüssels
Darum geht es
Kläger und Beklagter waren Vermieter und Mieter einer Wohnung in einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrparteienhaus. Nach dem einvernehmlichen Ende des Mietverhältnisses gab der Beklagte nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Die Hausverwaltung stellte dem Kläger für den Austausch der Schließanlage daraufhin 1.468 € in Rechnung. Es erfolgte weder eine Zahlung des Klägers, noch wurde die Schließanlage ausgewechselt.
Nachdem der Kläger in I. Instanz zunächst 968 € (1.468 € abzüglich 500 € Kautionsguthaben) eingeklagt hatte, ergab ein Sachverständigengutachten, dass der Austausch von Zylindern und Schlüsseln gar Kosten i.H.v. 1.729,82 € verursachen würde, sodass der Kläger seinen Klageantrag entsprechend erhöhte.
Das Amtsgericht hat der Klage in der ursprünglichen Höhe stattgegeben. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger lediglich 1.468 € fordere, sei auch nur ein Schadensersatz in dieser Höhe angemessen.
Mit der Berufung begehrt der Beklagte die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils. Er ist der Ansicht, die Schließanlage habe durch den Schlüsselverlust keine Wertminderung erlitten. Die Tatsache, dass die Schließanlage noch immer nicht ausgetauscht worden ist zeige, dass auch die Hausverwaltung kein Sicherheitsrisiko sehe. Letztlich müsse ein Abzug neu für alt erfolgen.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Berufung bleibt ohne Erfolg.
Der Klage stehe nicht entgegen, dass der Kläger Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt. Insoweit stehe ihm selbst ein Freistellungsanspruch zu, für dessen Geltendmachung er prozessführungsbefugt ist.
Zunächst stellt das Landgericht klar, dass sich der Schadensersatzanspruch nicht aus dem Mietvertrag selbst ergebe. In § 1 Nr. 2 Abs. 5 Satz 2 des Mietvertrags ist zwar geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, bei Verlust eine Schlüssels auf Verlangen des Vermieters die Kosten für Türschlösser bzw. eine Schließanlage sowie entsprechende Schlüssel zu übernehmen. Da diese Klausel den Beklagten aber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist diese unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Schadensersatzanspruch folge aber aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB. In der Nichtrückgabe eines Schlüssels sei eine Verletzung der Obhuts- und Rückgabepflicht des Mieters gem. § 546 Abs. 1 BGB zu sehen. Diese Pflicht erstreckt sich auch auf mitvermietetes Zubehör und auch auf den Wohnungsschlüssel.
Die Substanzverletzung beschränke sich nicht auf den Schlüssel selbst. Vielmehr sei auch die Funktionalität der Schließanlage betroffen. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr verletzt nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, sondern zusätzlich die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude. Insoweit komme es nicht darauf an, ob ein Austausch wirklich erfolgt. Die Hausverwaltung handele dann auf eigenes Risiko, sodass bei einer Verwirklichung der Missbrauchsgefahr keine Zurechnung zur ursprünglichen Pflichtverletzung des Mieters erfolgt.
Schließlich stehe einer abstrakten Schadensberechnung auch nicht die Rechtsprechung des Reichsgerichts entgegen, wonach der § 249 Abs. 2 BGB bei der reinen Gefahr künftiger Beschädigung einer Sache nicht anwendbar und eine abstrakte Schadensberechnung daher in diesem Fall nicht möglich ist. Haftungsgrund sei vorliegend nicht lediglich die Bedrohung der Sache durch künftige Beschädigung, sondern die bereits real eingetretene Substanzverletzung.
Es sei ein Schaden i.H.v. 1.729,82 € zugrunde zu legen. Hiervon müsse ein Abzug "neu für alt" stattfinden. Die Kammer halte insoweit einen Abzug von 15% für angemessen. Da auch nach diesem Abzug der Schadensersatz über den berufungsgegenständlichen 968 € liegt, wirkt sich der Abzug nicht aus.