Möglichkeit der Nachberechnung von Betriebskosten

Ein Vermieter darf dem Mieter unter bestimmten Umständen einzelne Betriebskosten nachträglich berechnen, auch wenn er bereits über mehrere Jahre Betriebskostenabrechnungen erstellt hat.

Darum geht es

Vorliegend erhielt die Mieterin einer Wohnung in dem Zeitraum von 2002 bis 2006 Betriebskostenabrechnungen, in denen sich die Vermieterin eine Nachberechnung vorbehielt. Die Vermieterin verwies jeweils darauf, dass sie eine rückwirkende Festsetzung der Grundsteuer erwartet, die sie auch erhielt. Nachdem sie vom Finanzamt einen auf den 30.01.2008 datierten Bescheid erhalten hatte, forderte sie aufgrund der Neuberechnung der Grundsteuer von der Mieterin eine nachträgliche Zahlung in Höhe von 1.095 €. Doch die Mieterin weigerte sich zu zahlen. Daraufhin verklagte die Vermieterin die Mieterin auf Zahlung des geforderten Betrages.

Das Amtsgericht Berlin gab der Klage der Vermieterin statt. Daraufhin ging die Mieterin in Berufung. Das Landgericht Berlin wies jedoch die Berufung zurück. Die Mieterin gab nicht auf, sondern legte über ihren Rechtsanwalt Revision ein. Sie berief sich insbesondere darauf, dass die Forderung inzwischen verjährt sei. Das ergebe sich daraus, dass durch die Betriebskostenabrechnung die Verjährungsfrist in Gang gesetzt werde. Die Mieterin hatte damit allerdings keinen Erfolg.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieterin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin zurück.

Eine Verjährung der Nachforderung ist schon deshalb nicht eingetreten, weil die Vermieterin erst mit dem Bescheid des Finanzamts vom 30.01.2008 Kenntnis von jenen den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat.

Der Bundesgerichtshof wies außerdem darauf hin, dass durch die erstmalige Erteilung der Betriebskostenabrechnung nicht stets die Verjährung in Gang gesetzt wird. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung zur Vermeidung der Verjährung insgesamt zurückzustellen, wenn eine einzelne Position nur vorläufig abgerechnet werden kann. Die Verjährung beginnt dann nicht zu laufen, wenn der Vermieter sich die spätere Korrektur bezüglich einer bestimmten Position vorbehalten hat, weil er diese ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen konnte. So war es hier: Die Vermieterin hatte die rückwirkende Berechnung der Grundsteuer nicht zu vertreten. Die Neuberechnung erfolgte alsbald, nachdem der Grundsteuerbescheid als Berechnungsgrundlage ergangen war.

Folgerungen aus der Entscheidung

Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.12.2012 ergibt sich somit, dass Vermieter sich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Betriebskostenpositionen vorbehalten dürfen. Dabei handelt es sich allerdings um einen Ausnahmefall, der den Vorbehalt des Vermieters voraussetzt.

Praxishinweis

Rechtsanwälte sollten Vermieter darüber aufklären, dass sie im Regelfall jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen müssen. Die Abrechungsperiode darf generell nicht länger sein als zwölf Monate. Selbstverständlich sollte die Betriebskostenabrechnung gut nachvollziehbar und korrekt erstellt werden. Grundsätzlich müssen darin alle Positionen endgültig abgerechnet werden. Eine Ausnahme gilt, soweit der Vermieter ohne sein Verschulden eine bestimmte Position noch nicht in Rechnung stellen kann und er sich eine Nachforderung ausdrücklich vorbehalten hat. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Vermieter muss hier eben nicht die gesamte Abrechnung zurückstellen, um eine Verjährung des Nachforderungsanspruchs zu vermeiden. Dies liegt im Übrigen im Interesse von Mieter und Vermieter. Allerdings muss der Vermieter die Korrektur alsbald nach Wegfall des Hindernisses vornehmen. Dabei ist es ausreichend, wenn der Vermieter die Korrektur innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Grundsteuerbescheides vorgenommen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter – so wie hier – erst mit dem Erhalt des Bescheides von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.

>> weiter zum Volltext BGH, Urteil vom 12.12.2012 (VIII ZR 264/12)

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