Keine Schönheitsreparaturen ohne Renovierungsbedarf

Entscheidungsbesprechung mit Praxishinweis : Dem Mieter dürfen durch formularmäßige Klauseln keine überflüssigen Schönheitsreparaturen auferlegt werden.

OLG Hamm, Urt. vom 14.07.2009 — 28 U 14/09

Darum geht es:

Die Parteien schlossen mittels eines Formularmietvertrags einen Wohnraummietvertrag ab. Dieser enthielt unter der Überschrift Schönheitsreparaturen u.a. die folgende Klausel:
“ Die Schönheitsreparaturen sind…regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnung mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird. Das ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall….“.
Nachdem der Mieter unter Berufung auf Feuchtigkeitsschäden die fristlose Kündigung eingereicht hatte und ausgezogen war, verlangte der Vermieter von ihm die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Als der Mieter dem nicht nachkam, verlangte er von ihm den Ersatz von Renovierungskosten. Der Mieter weigerte sich, für diese Aufwendungen aufzukommen.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

Das OLG Hamm hat in seiner Entscheidung nicht die Revision zugelassen.

Renovierungsverpflichtung des Vermieters
Der Vermieter hat gegen den Mieter bei unterbliebenen Schönheitsreparaturen nur dann einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn dieser zur Vornahme verpflichtet gewesen ist. Normalerweise ist dies nicht Aufgabe des Mieters, sondern des Vermieters.

Wirksame Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter
Etwas anderes gilt nur dann, soweit der Mieter aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen ist. Dies setzt bei einem Formularmietvertrag voraus, dass die Klausel nicht gegen die Vorschrift des § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Hiernach darf der Mieter durch eine solche Bestimmung nicht unangemessen benachteiligt werden.

Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist gegeben, soweit der Mieter nach dem Inhalt einer Klausel auch dann Schönheitsreparaturen vornehmen muss, soweit die Wohnung noch gar nicht renovierungsbedürftig ist.
Dies bejaht das OLG Hamm im zugrundeliegenden Fall, weil der Mieter hiernach bereits bei leichten Gebrauchsspuren Renovierungsarbeiten vornehmen muss. Gerade bei einer frisch renovieren Wohnung tauchen solche Spuren jedoch auch bei einem vertragsgemäßen Gebrauch sehr schnell auf. Dies darf jedoch dem Mieter nicht angelastet werden. Ansonsten könnte er sich mit dem Renovieren dranhalten, ohne dass er jemals zur Ruhe kommt. Bereits aus diesem Grunde scheidet ein Schadenersatzanspruch des Vermieters sowohl nach der früheren Regelung des § 326 BGB als auch nach der neuen Fassung des § 281 BGB aus.

Mieter muss zur Leistung aufgefordert werden
Im Folgenden untersucht das OLG Hamm, unter welchen weiteren Voraussetzungen der Vermieter hier überhaupt vom Mieter Schadenersatz verlangen darf. Das Bestehen eines fälligen Anspruchs reicht nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter ihn darüber hinaus zur Erbringung der begehrten Leistung aufgefordert haben. Dabei muss der Vermieter genau angeben, in welchen Räumen welche Arbeiten an welcher Stelle vorzunehmen sind. Aus diesem Grunde scheitert ein Anspruch auf Schadenersatz im zugrundeliegenden Sachverhalt ebenfalls aus.

Praxishinweis:

Soweit Ihr Mandant eine Wohnung vermieten möchte, sollten Sie ihn auf die Bedeutung einer Klausel über Schönheitsreparaturen aufklären. Viele Laien glauben, dass Mieter von Gesetz wegen Schönheitsreparaturen ausführen müssen.
Bei der Verwendung von Formularmietverträgen ist die verwendete Klausel genau im Hinblick auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen . Dabei ist insbesondere darauf zu achten, dass durch sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne § 307 BGB darstellt.
Zunächst einmal darf die Formulierung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keine starren Fristenregelungen enthalten. Ferner muss aufgrund der konkreten Formulierung sichergestellt sein, dass die Wohnung sich wirklich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden muss.
Soweit der Mieter nicht seinen Verpflichtungen nachgekommen ist, muss der Vermieter diese in seiner Leistungsaufforderung genau präzisieren und dem Mieter hierfür eine angemessene Frist setzen. Ansonsten braucht der Mieter für die Kosten für die Beauftragung eines Fachmanns nicht aufzukommen.

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