Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

§ 204 Abs. 1 Abs. 1 Nr. 1 BGB findet auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine Anwendung.

BGH - Urteil vom 19.11.2008 (VIII ZR 295/07)

Darum geht es:

Die Parteien streiten über eine Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen für 2004 und 2005 sowie über vorgerichtliche Anwaltskosten.
Die Vermieterin rechnet im März 2005 über die Betriebskosten 2004 und im März 2006 über die Betriebskosten 2005 ab und verwendet hierbei teilweise voneinander abweichende Verteilungsschlüssel. Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser werden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung 2004 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung, weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich werden aber auf einem gesonderten Blatt unter der Bezeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren. In der nachfolgenden Abrechnung für 2005 werden die Positionen Versicherungen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung werden als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als Anteil der Beklagten 65,73 € genannt.

Die Mieter wenden hiergegen ein, dass die Abrechnungen jedenfalls teilweise wegen fehlender Erläuterung der verwendeten Verteilungsschlüssel formell unwirksam und die Nachforderungen daher nicht fällig sind.

Nachdem die Vermieterin auch über die Betriebskosten 2006 abgerechnet hat und auch hierauf keine Zahlung erfolgt, erhebt sie Klage. Das Amtsgericht gibt der Klage statt, das Landgericht weist sie auf die Berufung der Mieter hin bis auf einen Restbetrag von 160,57 € nebst Zinsen hin ab. Der von der Vermieterin angerufene BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf, soweit es die Abrechnungen 2005 und 2006 betrifft, Ansprüche aus der Abrechnung 2004 verneint aber auch er.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

In seiner Begründung stellt der BGH zunächst fest, dass es für die Abgrenzung zwischen formeller und materieller Richtigkeit der Abrechnung im Zusammenhang mit dem verwendeten Verteilungsschlüssel darauf ankommt, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Dies sei bei der Abrechnung 2004 lediglich bei den Positionen „Hausbetreuungskosten“ und „Abzüge“ nicht der Fall.
Die Behebung dieses Mangels sei auch nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt. Der Vermieter werde insoweit auch nicht dadurch entschuldigt, dass das innerhalb der offenen Abrechnungsfrist angerufene Amtsgericht die Abrechnung für ordnungsgemäß erachtet und der Vermieter im Vertrauen hierauf eine Nachbesserung unterlassen hat. Ansprüche aus der Abrechnung 2004 bestehen damit nicht mehr, weshalb auch die in diesem Zusammenhang geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht von den Mietern zu erstatten sind.

Anmerkung:

Mit seiner Entscheidung bestätigt der BGH in zweierlei Hinsicht seine Rechtsprechung.

Er nimmt zum einen zur Rolle der Erläuterungsbedürftigkeit der Abrechnung als Abgrenzungskriterium zwischen der formellen und der materiellen Richtigkeit einer Abrechnung Stellung, siehe auch:

• BGH, Urt. v. 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, DRsp-Nr. 2008/12028 = NZM 2008, 567,„Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung bei Abrechnung nach Flächenanteilen“;
• BGH, Urt .v. 09.04.2008 – VIII ZR 84/07, DRsp-Nr. 2008/11733 = NZM 2008, 477,„Anforderungen an die Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung“;
• BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, DRsp-Nr. 2004/20129 = NZM 2005, 13,„Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung; Abgrenzung von formellen und inhaltlichen Mängeln“.

Zum anderen unterstreicht er erneut, dass die Vorschriften über die Hemmung bzw. den Neubeginn der Verjährung auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht anwendbar sind;

• BGH, Urt. v. 09.04.2008 – VIII ZR 84/07, DRsp-Nr. 2008/11733 = NZM 2008, 477,„Kein Neubeginn durch ‚Anerkenntnis’ einer Betriebskostenabrechnung“;
• BGH, Urt. v. 18.01.2006 – VIII ZR 94/05, DRsp-Nr. 2006/2512 = NZM 2006, 222,„§ 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht auf den bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch des Mieters im Zusammenhang mit einer auf eine nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB erloschene Forderung des Vermieters geleistete Zahlung anwendbar“.